O Caso

Uma moradora de Sergipe adquiriu um imóvel em 2014, comprovando a negociação apenas por meio de recibo de compra e venda. Ela fixou residência no local e exerceu a posse de forma mansa, pacífica e ininterrupta por mais de sete anos. Ao ajuizar ação de usucapião ordinária, o Tribunal de Justiça de Sergipe negou o pedido sob o argumento de que o recibo, isoladamente, não configuraria “justo título”. O caso chegou ao STJ, onde a Ministra Nancy Andrighi relatou o recurso.

O que o STJ decidiu?

Por unanimidade, a Terceira Turma do STJ reformou a decisão e reconheceu que o recibo de compra e venda é documento suficiente para preencher o requisito do justo título na usucapião ordinária. Para o colegiado, o conceito de justo título não deve ser restrito à documentação formalmente perfeita — como a escritura pública registrada em cartório —, mas deve ser interpretado de forma extensiva, abrangendo situações em que fique clara a intenção inequívoca das partes de transferir a propriedade. A Ministra Nancy Andrighi destacou que exigir formalidade plena esvaziaria a própria utilidade da usucapião ordinária. Se o possuidor já tivesse um título perfeito, bastaria a adjudicação compulsória ou o registro —e a usucapião se tornaria instituto supérfluo. A decisão está em consonância com o princípio da função social da propriedade e com o direito fundamental à moradia, ambos consagrados na Constituição Federal.

Quais são os requisitos para pedir a usucapião ordinária?

Mesmo com a decisão favorável ao recibo como justo título, a lei continua exigindo o preenchimento dos demais requisitos do artigo 1.242 do Código Civil:

▸ Posse mansa, pacífica e ininterrupta por 10 anos (regra geral);

▸ Prazo reduzido para 5 anos quando houver base em registro cartorário (ainda que cancelado) e o possuidor tiver estabelecido moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico;
▸ Justo título e boa-fé — agora confirmados pelo STJ como requisitos que o recibo de compra e venda pode suprir.

O impacto prático para proprietários e empresas

A decisão tem impacto direto para um enorme contingente de brasileiros que adquiriram imóveis informalmente — situação especialmente comum em transações entre particulares, imóveis herdados sem inventário ou lotes em loteamentos irregulares. Para empresas do setor imobiliário, o precedente é igualmente relevante: incorporadoras, construtoras e investidores precisam revisitar seus portfólios e contratos para avaliar riscos e oportunidades decorrentes dessa nova orientação jurisprudencial.
A regularização fundiária por meio da usucapião ordinária torna-se, a partir de agora, um caminho mais acessível — mas ainda exige atenção técnica. Cada caso possui particularidades que demandam análise cuidadosa da cadeia documental, do tempo de posse e da situação registral do imóvel. O acompanhamento jurídico especializado é fundamental para transformar a posse de fato em propriedade de direito com segurança.

Por Rômulo Borsatto, Advogado do Setor de Direito Público.