A 2a Seção do Superior Tribunal de Justiça suspendeu, em todo o Brasil, os processos que discutem a locação de curta temporada em condomínios residenciais por meio de plataformas digitais como o Airbnb. Ao afetar o tema ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.443), sob relatoria do ministro Raul Araújo, a Corte definirá uma tese de observância obrigatória em todo o território nacional.

A questão central é direta e de alto impacto financeiro: a cláusula de destinação residencial da convenção do condomínio, por si só, já basta para impedir o aluguel de curta temporada – mesmo sem proibição expressa ao Airbnb?

O que está em jogo para o investidor

O sinal já foi dado. Em julgamento de maio, o STJ entendeu que a exploração reiterada e profissional de imóveis para curta estadia pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio, e que liberar essa prática exige aprovação de dois terços dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil).

Se a tese seguir essa linha restritiva, os prejuízos para quem investe são reais e imediatos. Aquele apartamento adquirido com projeção de alta rentabilidade via temporada pode ser obrigado a migrar para o aluguel tradicional – com retorno significativamente menor e desmontando toda a projeção de retorno do investimento. Há ainda o risco de ações judiciais movidas pelo condomínio, multas por descumprimento da convenção e a dificuldade de revender um imóvel cuja finalidade lucrativa foi esvaziada. Em resumo: capital travado, fluxo de caixa comprometido e um ativo que deixa de entregar o que prometia.

Como o investidor se previne

O erro mais caro é comprar primeiro e verificar a viabilidade depois. A prevenção começa antes da assinatura de qualquer contrato, com uma due diligence jurídica que analise a convenção do condomínio, o regimento interno, eventuais deliberações de assembleia e o perfil de uso do prédio. É essa análise que revela se o imóvel realmente comporta a operação de temporada – ou se o investimento nasce condenado.

Investidores que estruturam juridicamente a operação desde o início não são pegos de surpresa por decisões como essa. Eles compram com segurança, protegem a rentabilidade projetada e evitam litígios que corroem o retorno.

Por Anderson Dantas, Advogado do Setor Societário e Sócio Fundador da Braga e Dantas.