A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que o locatário inadimplente não pode permanecer no imóvel até receber eventual indenização por benfeitorias necessárias ou úteis realizadas durante a locação. O entendimento foi firmado no
julgamento do REsp 2.233.373/GO e reforça a proteção do locador diante do descumprimento da principal obrigação contratual: o pagamento pontual dos aluguéis e encargos.
O caso teve origem em ação de despejo por falta de pagamento. A locatária alegava ter investido valores substanciais na recuperação e na habitabilidade do imóvel e, por esse motivo, pretendia manter a posse até que as benfeitorias fossem avaliadas
e compensadas.
Ao analisar a controvérsia, o STJ estabeleceu uma distinção essencial entre o eventual direito à indenização e o direito de retenção. Embora as benfeitorias possam gerar crédito em favor do locatário, isso não significa que ele possa impedir a retomada do bem enquanto aguarda o pagamento.
A Lei do Inquilinato prevê que, salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias e as úteis autorizadas podem ser indenizáveis e permitir o exercício do direito de retenção. Entretanto, segundo o Tribunal, essa prerrogativa não é absoluta e pressupõe posse juridicamente qualificada pela boa-fé.
Na relação locatícia, a cessão do uso do imóvel ocorre mediante contraprestação. O locador disponibiliza o bem e, em contrapartida, espera receber os aluguéis e encargos ajustados. Quando o locatário deixa de cumprir essa obrigação principal, rompe o equilíbrio contratual e frustra a legítima expectativa do proprietário.
Por essa razão, quem permanece no imóvel sem pagar não pode, ao mesmo tempo, utilizar um possível crédito por benfeitorias como instrumento para impedir o despejo. Para o STJ, admitir essa situação prolongaria a ocupação sem contraprestação e poderia gerar enriquecimento sem causa.
A decisão não afasta, contudo, eventual direito de indenização. Os valores das benfeitorias poderão ser apurados em momento próprio, sem impedir a desocupação do imóvel. Também poderá haver compensação entre as melhorias comprovadas e os
aluguéis, encargos, danos ou outras obrigações pendentes, conforme as circunstâncias do caso.
O precedente traz impactos práticos importantes para proprietários e empresas que celebram contratos de locação:
1 – Os contratos devem prever de forma clara quais obras dependem de autorização e se haverá indenização ou direito de retenção;
2 – Toda autorização para reforma ou adaptação do imóvel deve ser formalizada por escrito, com definição de custos, responsabilidades e forma de compensação;
3 – O locador deve manter registros dos aluguéis, encargos, notificações e condições do imóvel, especialmente diante de inadimplência;
4 – O locatário deve documentar previamente os investimentos realizados, pois a existência de benfeitorias não assegura a permanência no imóvel quando há débito contratual.
A decisão fortalece a segurança jurídica nas relações locatícias ao impedir que a discussão sobre benfeitorias seja utilizada para prolongar uma ocupação inadimplente. O eventual crédito deve ser apurado e cobrado pelos meios adequados, sem retirar do
proprietário o direito de retomar o imóvel.
A equipe de Direito Civil do Braga & Dantas Advogados acompanha a evolução da jurisprudência sobre contratos de locação e está à disposição para auxiliar empresas e proprietários na revisão contratual, na prevenção de conflitos e na adoção das medidas necessárias diante de inadimplência ou controvérsias envolvendo benfeitorias.
